부모가 자녀에게 부동산을 넘겨주는 일이 꽤 있잖아요. 상속보다 증여가 유리할 수도 있다는 이야기를 듣고 알아보시는 분들이 많은데, 막상 세금을 계산해보면 생각보다 복잡해요. 증여세만 내면 되는 줄 알았더니 취득세도 별도로 나오고, 부동산 가격은 어떤 기준으로 잡는지도 헷갈리고요. 오늘은 이 부분을 좀 정리해볼게요.
먼저 증여세부터 볼게요. 증여세는 부동산 가액에서 공제 금액을 빼고, 남은 금액에 세율을 적용하는 방식이에요. 부모가 성인 자녀에게 증여하면 5천만 원을 공제받을 수 있어요. 미성년 자녀라면 2천만 원이고요. 이건 10년 합산 기준이에요. 그러니까 최근 10년 동안 부모에게 받은 게 있으면 다 합쳐서 5천만 원까지만 공제된다는 뜻이에요.
세율은 누진 구조예요. 과세표준이 1억 원 이하면 10%, 5억 원 이하면 20%, 10억 원 이하면 30%, 30억 원 이하면 40%, 그 이상이면 50%입니다. 누진공제도 있어서 실제 계산할 때는 좀 더 복잡한데, 예를 하나 들어볼게요.
시가 5억 원짜리 아파트를 성인 자녀에게 증여한다고 칩시다. 5억에서 공제 5천만 원을 빼면 과세표준이 4억 5천만 원이에요. 여기에 20% 세율을 적용하면 9천만 원이고, 누진공제 1천만 원을 빼면 증여세가 8천만 원이 나와요. 5억짜리 집 주는데 증여세만 8천만 원이라니, 적지 않은 금액이죠.
2024년부터 바뀐 게 하나 있어요. 결혼하는 자녀에게는 추가로 1억 원까지 더 공제를 받을 수 있게 되었어요. 혼인 공제라고 하는데, 혼인신고 전후 2년 이내에 증여받으면 적용돼요. 출산이나 입양의 경우에도 비슷하게 적용되고요. 다만 혼인 공제랑 출산 공제를 합쳐서 최대 1억까지만이에요. 아까 예시에서 결혼하는 자녀라면 공제가 1억 5천만 원이 되니까 세금이 꽤 줄어들어요.
자 이제 취득세 이야기를 해볼게요. 많은 분들이 증여세만 생각하시는데, 부동산을 증여받으면 취득세가 별도로 붙어요. 이게 또 만만치 않습니다. 일반적인 증여 취득세율은 3.5%예요. 여기에 농어촌특별세랑 지방교육세가 추가되면 대략 4% 정도 된다고 보시면 돼요.
근데 조정대상지역 내의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 취득세율이 12%로 확 올라가요. 이건 진짜 크거든요. 5억짜리 아파트 기준으로 취득세만 6천만 원이 나올 수도 있다는 거예요. 증여세 8천만 원에 취득세 6천만 원이면 합쳐서 1억 4천만 원. 집값의 거의 30% 가까이가 세금으로 나가는 거죠.
부동산 가격을 어떻게 산정하느냐도 중요해요. 증여세 계산에는 시가를 기준으로 해요. 아파트의 경우 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 같은 단지 같은 평형의 매매 사례가 있으면 그 가격을 시가로 봅니다. 비슷한 매매 사례가 없으면 감정평가를 받거나 공시가격을 쓸 수도 있는데, 보통 공시가격이 시가보다 낮으니까 감정평가를 활용하는 게 절세에 유리한 경우가 있어요. 이 부분은 세무사와 상의하시는 게 좋습니다.
한 가지 더요. 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 해야 해요. 기한 내에 신고하면 3% 세액공제를 받을 수 있으니까 꼭 기한을 지키시는 게 이득이에요. 취득세는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 신고 납부해야 하고요.
부동산 증여는 금액이 크다 보니 세금도 상당해요. 증여세와 취득세를 합치면 예상보다 훨씬 큰 금액이 나올 수 있으니, 증여를 결정하기 전에 반드시 전체 세금을 미리 계산해보시고 전문가 상담을 받아보시길 추천드립니다.