양도세가 부동산 시장을 어떻게 움직이는지 보려면, “세율이 올랐다/내렸다” 같은 단일 신호만 보지 말고, 거래량·가격·보유기간·매물 흐름이 어떤 순서로 반응하는지부터 차근히 잡아보는 게 좋아요. 시장은 보통 거래량이 먼저 흔들리고, 가격은 그 다음에야 따라오는 경우가 많거든요. 그래서 체감은 “집이 안 팔린다”로 먼저 와요. 가격은 생각보다 끈질기고요.
핵심 메커니즘은 몇 가지예요. 첫째, 락인 효과입니다. 양도세가 높아지면 손에 쥔 집을 파는 순간 세금이 크게 나가니, 집주인이 매도를 미룹니다. 결과는 거래량 축소, 매물부족, 특정 구간에서 가격의 경직성. 둘째, 기대의 채널이에요. “내년부터 세율이 오른다” 같은 뉴스가 나오면, 세율 인상 전에는 단기 매물이 급히 나오고, 시행 뒤엔 거래가 얼어붙는 식으로 타이밍 쏠림이 생깁니다. 셋째, 포트폴리오 전환. 세 부담이 커질수록 단기 차익형 수요가 줄고, 임대수익·거주 편익 중심 수요로 구성이 바뀌어요. 그러면 거래 구조 자체가 달라져서 회전율이 낮아집니다.
임대시장도 같이 보셔야 해요. 다주택 중과가 강해지면 매도 대신 보유·임대 쪽으로 이동하면서 전월세 물량이 늘 수도 있지만, 반대로 매수 자체가 줄어 공급 투자가 위축되면 시간이 지나 전세·월세 가격을 밀어 올릴 수도 있어요. 어느 쪽으로 갈지는 “세율 수준 vs 대출·공급정책 vs 지역수요”의 균형에 따라 갈립니다. 그래서 양도세만 따로 떼어 해석하면 종종 헷갈려요.
개발·공급 의사결정에도 파급이 있어요. 토지·재건축·수익형 부동산의 경우, 출구 시점 세금이 커질수록 내부수익률이 떨어지고, 착공·분양 타이밍을 늦추거나 규모를 줄이는 결정을 유도할 수 있어요. 반대로 “보유는 조금 무겁게, 거래는 덜 무겁게”로 설계하면 회전율이 살아나면서 공급자와 수요자 모두의 의사결정 지연이 줄어듭니다.
정책평가 관점에선 방법론이 중요해요. 실무적으로는 이렇게 보시면 좋아요.
- 지표 고르기부터 합니다. 거래량, 중위가격, 매물 재고, 호가-실거래 괴리, 평균 보유기간, 신규 매물 대비 흡수율, 임대료, 공실률.
- 사건연구로 단기 충격을 봅니다. 발표일, 국회 통과일, 시행일을 각각 0일로 두고 전후 6-12개월의 변화를 추적하세요. 대개 발표-시행 사이에 선반영이 큽니다.
- 차이의 차이로 귀속을 분리합니다. 예를 들어 중과 대상 주택(처리집단)과 비대상 주택(비교집단)을 구별해서 전후 격차가 얼마나 벌어졌는지 확인해요. 지역·가격대·보유기간별로 나눠 보면 답이 더 선명해집니다.
- 문턱 주변의 회귀불연속도 좋아요. 장기보유공제·세율 계단·가격 구간 같은 임계값 가까이에 있는 거래만 모아 양쪽을 비교하면, 세제에 의한 단절효과를 깔끔하게 볼 수 있어요.
- 내생성 대비는 필수예요. 같은 시기 금리·대출규제·분양물량·인구순이동을 공변량으로 넣고, 위성지표(검색량, 중개업소 신규매물 등록, 평균 체류일수)로 견고성 검정을 해보세요.
시장의 반응은 구간별로 다릅니다. 실수요 1주택 구간은 세부담 상한·공제의 영향으로 탄력이 낮고, 다주택·단기보유 구간은 세율 변화에 민감해요. 고가주택은 절대세액이 커서 타이밍 조정이 빈번하고, 중저가·외곽은 거래절벽이 과하게 나타나기도 합니다. 그래서 “평균”만 보면 실상을 놓치기 쉬워요.
단기와 장기를 나눠보면 또 달라요. 단기엔 거래절벽이 두드러지고, 가격은 점성 때문에 버티다가, 장기엔 보유기간이 늘고 회전율이 떨어져 지역별 재고 구조가 바뀝니다. 정책 신뢰가 높으면 시장은 빨리 적응하고, 잦은 변동이면 기대가 꼬여서 왜도 있는 반응이 나와요. 그래서 빈번한 바뀜은 비용이 큽니다.
그럼 완화책은 뭐가 실효성이 있을까요. 거래세·양도세를 낮추고 보유 관련 과세를 조금 높여 회전율을 회복하는 조합, 특정 구간(실소유 장기보유) 보호를 위한 공제 유지, 예고기간을 충분히 둬서 타이밍 왜곡을 줄이는 방식이 대표적이에요. 또 일몰형 특례를 짧게 쓰면 매물이 한꺼번에 몰리는 부작용이 있으니, 계단식 완충을 설계하면 시장 충격이 덜합니다. 무엇보다 금리·대출·공급정책과 함께 패키지로 보셔야 하고요.
실무 팁 하나만 덧붙이면, 내 지역을 판단할 때 월별 거래량의 평년 대비 비율, 중위가격의 3개월 모멘텀, 신규매물/기존매물 비율, 보유기간 중앙값을 동시에 보세요. 네 개가 동시에 꺾이거나 치우치면, 그 배경에 세제의 방향성이 얼마나 들어가 있는지를 검증해보는 식으로요. 숫자는 생각보다 정직합니다.